Kết quả cuộc đấu giá 4 lô đất tại phố nhà giàu Thủ Thiêm, TP HCM vài ngày qua gây xôn xao thị trường bất động sản khi chính thức xác lập kỷ lục giá đất cao nhất lịch sử cả nước. Trong 4 lô đất đã đấu giá thành công, lô 3-8 và 3-5 lần lượt đạt 470-590 triệu đồng một m2, lô 3-9 đạt mốc một tỷ đồng một m2 vốn được xem là giá kỷ lục trên bán đảo này.

Đến lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng (2,4 tỷ một m2), gấp 8,3 lần so với mức khởi điểm, đã chạm mức trần giá đất thị trường tại TP HCM, đồng thời là kỷ lục giá đất khủng nhất Việt Nam.

Theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất 3-12 có tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn.

Như vậy, giá mỗi căn hộ tính ra sẽ khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 340 triệu đồng mỗi m2 với tỷ lệ xây 80% GFA. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp.

Chia sẻ với VnExpress, nhiều chuyên gia dự báo kết quả đấu giá này sẽ tác động đến mọi mặt của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Bất động sản đón cơn sốt đất mới

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, kết quả phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12 với cột mốc 2,4 tỷ đồng một m2 tại đô thị mới này chính thức đẩy thị trường bất động sản bước vào cơn sốt đất mới với biên độ tăng giá gấp 8 lần mức khởi điểm.

Ông Quang cho rằng, thị trường nhà hạng sang và bất động sản hàng hiệu được marketing là giao dịch tốt trong thời gian qua, nhưng trên thực tế vẫn vướng nhiều hoài nghi giá ảo. Đến đợt đấu giá lần này (cơn sốt mới), đẩy giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vọt lên 2,4 tỷ đồng một m2, cao hơn khu trung tâm cũ (quận 1 cao nhất khoảng 1,4-1,5 tỷ đồng một m2) xem như hợp thức hoá các mức giá nhà siêu sang đang xuất hiện trên thị trường hiện nay.

Trong lịch sử, các cơn sốt đất đều có thời hạn và đa phần diễn ra nhanh, kết thúc cũng nhanh. Tuy nhiên, theo ông Quang, cơn sốt đất Thủ Thiêm nhìn từ hậu đấu giá đất vừa qua có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường bất động sản vì quá trình đấu giá đất tại bán đảo đắc địa này dự kiến vẫn còn kéo dài trong thời gian tới.

Tâm lý tăng giá và sốc giá bất động sản lan nhanh

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) quan ngại làn sóng tăng giá bất động sản trên bán đảo Thủ Thiêm và các khu vực lân cận sẽ mạnh dần sau các phiên đấu giá tỷ USD vừa qua.

Xét về vị trí 4 lô đất được đấu giá khá tương đồng nhau, đều tọa lạc tại khu chức năng số 3 ở phía Bắc Thủ Thiêm, chỉ khác biệt về quy mô (diện tích) và quy hoạch. Mức khởi điểm chính quyền thành phố đưa ra trong phiên đấu giá đã dựa trên giá thị trường.Vì vậy, khi đấu giá thành công, cột giá tăng gấp 4-8 lần sẽ khiến chủ các dự án hiện hữu tiến hành đợt rà soát giá và nâng khung giá bán trong thời gian tới.

Trước mắt mức 2,4 tỷ đồng một m2 tại lô đất vừa đấu giá sẽ kéo giá bất động sản ở các dự án lân cận tại Thủ Thiêm tăng lên. Sau đó, tâm lý tăng giá tài sản có thể lan ra khắp quận 2, TP Thủ Đức; đồng thời có thể tác động đến giá bất động sản toàn TP HCM do hiệu ứng "té nước theo mưa".

Ngay cả năm 2022, nếu bất động sản tăng giá 30% đã là mức rất cao trong bối cảnh nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19. Vì vậy, mức tăng giá đất 4-8 lần sau đấu giá cuối năm 2021 là một cú sốc giá cho toàn thị trường.

Nỗi hoài nghi giá đất ảo mạnh dần

Ông Nghĩa phân tích, tâm lý hoài nghi giá đất ảo đang xuất hiện khi tốc độ tăng giá nhanh, biên độ tăng lớn nhưng các giá trị khai thác tài sản chưa tương xứng.

Cú sốc tăng giá bất động sản hậu đấu giá đất Thủ Thiêm có thể gây áp lực lớn cho thị trường đầu tư khi bài toán hiệu quả kinh doanh ngày càng trở nên thách thức hơn vì chi phí đất quá cao. Xây loại hình bất động sản gì, khai thác và sử dụng ra sao, bán cho ai với chi phí đầu vào cơ bản là quỹ đất đã lên đến hàng tỷ đồng một m2 ở một khu đô thị chỉ đang ở bước đầu hình thành và phát triển, là một vấn đề nan giải.

Giá thị trường không chỉ được hiểu là mức giá thuận mua vừa bán, mà còn được xem xét dựa trên chuỗi giá trị mang lại, tính thanh khoản và khả năng tăng giá trong tương lai. Ví dụ giá đất 2,4 tỷ đồng một m2 tăng 8 lần so với giá chào bán, nếu xây chung cư lên đến hàng chục tỷ đồng cho căn hộ tiêu chuẩn một phòng ngủ, xây bất động sản thương mại hoặc văn phòng hạng A để cho thuê ai sẽ chấp nhận thuê giá gấp nhiều lần giá thị trường hiện nay?

Đòi hỏi bài toán kinh doanh phải đáp ứng hiệu suất đầu tư tương xứng hoặc thanh khoản cao cho các bất động sản này là rất khó. Nếu không tìm ra lời giải cho bài toán này tức là cơ hội đầu tư bị triệt tiêu. Khi đó, giá đất có thể bị hoài nghi là giá ảo và khả năng tăng giá trong tương lai cũng bị hạn chế vì đã tăng hết biên độ kỳ vọng. "Giá đất ảo cũng triệt tiêu cơ hội tăng trưởng của các ngành có sử dụng đến mặt bằng như thương mại, sản xuất, không có lợi thậm chí là gây tổn hại cho nền kinh tế", ông Nghĩa nói.

Địa giới bất động sản trung tâm mở rộng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, sau khi phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12 xác lập kỷ lục 2,4 tỷ đồng một m2 đất trên bán đảo thuộc quận 2 này, khái niệm trung tâm TP HCM đã chính thức thay đổi.

Khu trung tâm TP HCM trước đây được hiểu là địa bàn quận 1 và lõi trung tâm thường bị giới hạn bởi bán kính khá hẹp quanh các trục đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, nơi luôn có giá đất cao nhất trên thị trường; đồng thời cũng cao nhất trong bảng giá đất thành phố công bố. Tuy nhiên, sau phiên đấu giá đất tỷ USD vừa qua, giá đất dọc theo đại lộ vòng cung trên bán đảo Thủ Thiêm đã vượt qua giá đất 3 tuyến đường cao nhất quận 1, đồng thời định vị lại khái niệm trung tâm TP HCM theo hướng mở rộng ra hai bờ sông Sài Gòn.

Theo ông Châu, khu trung tâm cũ từ quận 1 đang dần mở rộng sang khu trung tâm mới trên bán đảo Thủ Thiêm, thuộc quận 2, và trong tương lai có thể mở rộng sang các quận khác có địa giới nằm dọc bờ Đông và bờ Tây sông Sài Gòn. Giá đất các vị trí dọc hai bờ sông, vì vậy có thể bước sang trang mới khi sánh ngang với giá đất khu trung tâm cũ, thậm chí cao hơn.

Mục tiêu bình ổn thị trường nhà ở bị đe dọa

Chủ tịch HoREA thừa nhận, một trong những tác động tiêu cực của việc giá đất tăng cao sẽ khiến cho các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP HCM đứng trước thách thức lớn, thậm chí bị đe dọa phá sản. Đợt đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua ghi nhận cột mốc 2,4 tỷ đồng một m2, tăng gấp 8 lần so với lúc chào bán ban đầu, chắc chắn tác động trực tiếp đến tất cả phân khúc nhà ở trên thị trường theo quy tắc bình thông nhau (giá đất tăng và lan ra từ khu vực này sang khu vực khác, từ phân khúc cao sang phân khúc thấp).

Trước mắt, giá bất động sản hạng sang và siêu sang sẽ lập mặt bằng giá mới. Kế đến giá bán các phân khúc cao- trung cấp cũng leo thang. Tuy nhiên, thiệt hại nặng nề nhất sẽ là phân khúc nhà thương mại giá rẻ và các kế hoạch bình ổn thị trường nhà giá thấp vì khi giá đất tăng cao đồng nghĩa với chi phí đầu vào của các dự án nhà ở sẽ đội lên đáng kể.

Trong điều kiện bình thường, nhà giá thấp vốn đã không được các nhà phát triển bất động sản ưu tiên. Trong 2 năm đại dịch Covid-19 hoành hành và vướng mắc pháp lý kéo dài, thị trường TP HCM gần như vắng bóng các sản phẩm nhà giá thấp. Nay giá đất lên cao kỷ lục hậu đấu giá đất Thủ Thiêm có thể càng khiến thị trường phân hóa mạnh về cực nhà giá cao, bỏ trống phân khúc nhà bình dân. Bởi các doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.

Ông Châu phân tích, các doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đợt vừa qua có quyền thực hiện dự án trong vòng 24 tháng, trường hợp điều chỉnh dự án hoặc xin gia hạn có thể kéo dài 3-5 năm, thậm chí lâu hơn. Vì vậy, mức trần đấu giá đất 2,4 tỷ đồng một m2 vừa qua tại Thủ Thiêm được hiểu không phải là giá hiện tại mà là giá kỳ vọng tương lai, dẫn đến có thể ảnh hưởng lâu dài đến việc lệch pha cung cầu nhà ở trong nhiều năm tới.