Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị Thủ tướng, Bộ Tư pháp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư sửa đổi điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (tương ứng với sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) về việc chỉ công nhận đầu tư dự án khi có 100% đất ở. Lý do sửa đổi là điều khoản này đang cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản, gây thiệt hại cho người mua nhà và doanh nghiệp đồng thời làm sụt giảm nguồn thu ngân sách của Nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, khoản 1 và 4 điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với một trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có 100% đất ở. Điều này dẫn đến đã bỏ sót không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

Trong 5 năm 2015-2020, TP HCM ghi nhận 126 dự án dự án không được công nhận chủ đầu tư vì vướng quy định phải có 100% đất ở, trong khi phần lớn đất dự án thường xen cài nhiều mục đích sử dụng. Thống kê của HoREA cho thấy, có đến khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại do không có 100% đất ở, nên không được công nhận chủ đầu tư, đồng nghĩa với việc không thể triển khai thực hiện được dự án.

Để chuẩn bị quỹ đất, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn song dự án ách tắc dẫn đến bị chôn vốn, có thể rơi vào tình cảnh chết trên đống tài sản. Theo HoREA, đây là nguyên nhân dẫn đến môi trường đầu tư bất động sản thiếu minh bạch, thiếu công bằng và thiếu sự cạnh tranh lành mạnh.

​

Theo ước tính của hiệp hội, với 126 dự án bị ách tắc do không được công nhận chủ đầu tư, nếu các doanh nghiệp vay 70%, tổng mức đầu tư khoảng 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 10% một năm, 5 năm qua đã phải trả lãi vay lên đến khoảng 44.000 tỷ đồng. Các thiệt hại này chưa tính các chi phí khác, đặc biệt bị tổn thất về uy tín thương hiệu và mất cơ hội kinh doanh.

Sự đình trệ này dẫn đến nguồn cung dự án sụt giảm lớn, doanh nghiệp không thể triển khai dự án, thị trường thiếu sản phẩm đẩy giá nhà lên cao, dồn người mua nhà vào thế khó, đồng thời cũng khiến ngân sách nhà nước bị thất thu cả về thuế và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Ngược lại, số chủ đầu tư dự án có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại, lại có lợi thế và điều kiện để chiếm lĩnh thị trường, có thể làm giá do lợi thế độc quyền, đạt được lợi nhuận rất cao, thậm chí đạt siêu lợi nhuận. Diễn biến này thể hiện rất rõ qua xu thế giá nhà tăng liên tục trong những năm 2015-2020 và vẫn tiếp tục leo thang trong đợt dịch lần thứ tư. Trong giai đoạn 2015-2020, theo HoREA, khoản 1 và 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã tạo ra sân chơi chưa công bằng, chưa bình đẳng cho tất cả nhà đầu tư.

Ông Châu cho rằng, sửa đổi quy định này có thể tháo gỡ được thế khó cho 126 dự án đang ách tắc. Nếu sửa đổi kịp thời cũng sẽ giúp kiến tạo môi trường đầu tư bất động sản trở nên minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và đồng bộ với môi trường đầu tư trên các lĩnh vực khác theo quy định thông thoáng của Luật Đầu tư.

Chủ tịch HoREA kiến nghị nên sửa đổi theo hướng doanh nghiệp được quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định để xây nhà ở thương mại.

Hướng sửa đổi này sẽ giúp tăng nguồn cung dự án nhà ở, từ đó làm tăng sản lượng nhà ở trên thị trường. Nguồn cung tăng lên có thể trợ lực kéo giảm giá nhà về mức cạnh tranh hơn, chống được thế tăng giá độc quyền, tạo điều kiện cho người tiêu dùng tiếp cận được nhà ở với giá cả hợp lý.