Cụ thể, với lô đất có số hiệu 3.5, giá khởi điểm 578 tỷ đồng, Công ty cổ phần Dream Republic trúng đấu giá 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá ban đầu. Tuy nhiên, 11 doanh nghiệp trên tổng 13 nhà đầu tư tham gia phiên đấu giá này chỉ định giá thị trường của lô 3.5 trong tầm gấp đôi giá khởi điểm (khoảng trên dưới 1.200 tỷ đồng) bởi mức này mới khả thi cho việc đầu tư nhà ở thương mại.

Tương tự, với lô 3.8, giá khởi điểm 1.018 tỷ đồng, Công ty cổ phần Sheen Mega đấu giá thành công ở mức 4.000 tỷ đồng, gấp 3,9 lần giá ban đầu. Thế nhưng, 3 trên 6 nhà đầu tư tham gia phiên đấu giá này (chiếm tỷ lệ 50%) chỉ đánh giá giá trị thị trường của lô 3.8 trong tầm gấp đôi mức khởi điểm (khoảng trên dưới 2.250 tỷ đồng).

Còn với lô 3.9, thành phố đưa ra giá khởi điểm 728 tỷ đồng, Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh trúng đấu giá 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá ban đầu, xác lập mức một tỷ đồng một m2. HoREA cho biết, đa số (6/9) nhà đầu tư tham gia phiên này chỉ đánh giá giá trị thị trường của lô 3.9 trong tầm giá gấp 4 lần giá khởi điểm (khoảng trên dưới 2.920 tỷ đồng).

Cá biệt nhất là lô 3.12 có giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt đấu giá thành công 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá chào, đưa đơn giá mỗi m2 lô đất này lên ngưỡng 2,43 tỷ đồng một m2, là mức giá đất cao nhất TP HCM và lập đỉnh tại thị trường Việt Nam.

Dù vậy, HoREA nghiên cứu xu thế trả giá của 4 trong 8 doanh nghiệp tham gia cho thấy, để triển khai đầu tư, giá trị thị trường chỉ gấp 2-3 lần mức khởi điểm (khoảng 6.000-8.800 tỷ đồng).

Báo cáo cũng đề cập đến bước ngoặt của các phiên đấu giá đất Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 nằm ở tốc độ trả giá rất nhanh, giá trị mỗi lần trả giá của một số nhà đầu tư có bước giá cực lớn. Thậm chí có bước giá cách biệt lên đến 700 tỷ đồng như lần trả giá cuối cùng của phiên đấu giá lô 3.12, nên một số nhà đầu tư khác không thể chen vào trả giá được. Lần trả giá tiếp sau có giá trị quá cao, vượt ngoài tính toán của họ, nên chỉ từ 6 đến 13 nhà đầu tư đã trả giá được trong mỗi phiên.

Ngay cả một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn tham gia cũng không kịp trả giá lần nào. Ngược lại, công ty trúng đấu giá chỉ là doanh nghiệp tầm trung hoặc mới thành lập được một vài năm, thậm chí vừa mới lập.

Kết quả đấu giá có độ vênh rất cao (3,9-8,3 lần) từ mức khởi điểm đến mức đấu giá thành công. Diễn biến này theo HoREA, bộc lộ nhiều bất cập của các phương pháp xác định giá đất để định giá đất cụ thể để làm giá khởi điểm, hoặc để tính tiền sử dụng đất theo quy định.

Theo nghiên cứu của hiệp hội, giá trúng đấu giá của tất cả lô đất vừa qua đã chạm đến mức quá cao so với thị trường ở hiện tại. Nếu nhà đầu tư trúng đấu giá không nhằm "mục đích khác" và thực sự đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp hạng sang tại các lô đất Thủ Thiêm, có thể các đơn vị này đã quá kỳ vọng vào thị trường trong 5-8 năm tiếp theo.

Nếu các nhà đầu tư nộp đủ tiền trúng đấu giá 37.346 tỷ đồng (gấp 7,09 lần giá khởi điểm), sẽ bổ sung thêm nguồn thu lớn cho ngân sách thành phố để tái đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia. Nhưng các hạn chế của đấu giá đất Thủ Thiêm khá lớn và có ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Các ảnh hưởng đáng quan ngại gồm: bong bóng tài sản bị thổi phồng, lệch pha cung cầu nhà ở bị đẩy lên đỉnh điểm làm cho thừa nhà giá cao thiếu nhà giá rẻ. Ngoài ra điều đáng quan ngại nhất là phần còn lại của Thủ Thiêm có thể khó "cất cánh" như lộ trình kỳ vọng và xuất hiện nhiều rào cản Thủ Thiêm thành trung tâm tài chính quốc tế.

Để hạn chế các hệ lụy khó lường, HoREA kiến nghị Chính phủ cần xem xét, rà soát các tác động của các cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm đến thị trường bất động sản, môi trường đầu tư của TP HCM và nền kinh tế, từ đó có giải pháp đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh và phòng ngừa tiêu cực trong hoạt động đấu giá.